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周女士房屋买卖纠纷案

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周女士房屋买卖纠纷案


  • 周女士房屋买卖纠纷案

  • 详细介绍

近年来,随着人们生活水平的不断提高,房地产逐渐成为一个重要的消费热点,因房地产买卖而产生的纠纷也随之增多。在对房地产案件进行申诉审查的过程中,发现一些法官和律师对以下几个问题存在不同的认识: [3] 

(一)交易习惯的认识问题

在房地产买卖合同纠纷案的判决书中,法官在判决理由中经常会涉及交易习惯,交易习惯时常会成为法官判决的理由之一。但到底什么是交易习惯,不同的法官均有不同的理解和做法,正因为如此,法官行使自由裁量权具有较大的随意性,动辄按交易习惯作出判决。比如,在一期房的买卖纠纷中,当事人双方在订立预售合同时没有正式确定购房价格,价格条款遗漏了。而期房在几年后交付时房价已猛涨了许多,卖方主张按交房时价格确定房款,买方则主张应依据我国《合同法》第62条第2款的规定,按订立合同时的市场价进行履行。为此,双方发生争议。法官审理时认为,房价应按《合同法》第61条中有关的交易习惯来确定,交易习惯即期房的房价应在交付时确定。

对于现房交易来说,双方签订合同遗漏了交房时间和付款时间,因种种原因卖方没有即时履行交房义务,买方也没有交付房款。在具备履行条件后,买方要求履行合同时,卖方因房价大幅上涨,不肯再按原价履行合同,于是提出解除合同。在确认合同是否解除的效力问题上,法官审理时认为对于商品房现房买卖来说,有“先付款后交房”的交易习惯,在没有履行付款义务的情况下,卖方有权解除合同。在现房买卖中是否存在“先付款后交房”的交易习惯,在此暂且不论,但即使是存在“先付款后交房”的交易习惯,卖方是否享有法定解除权也值得探讨。

(二)关于善意第三人的问题

在商品房纠纷案中,经常会有善意第三人出现,原本只出现在动产交易中的善意第三人,现在随着不动产交易的增多,善意第三人也经常出现在房产纠纷中。但是在不同的法官眼里对于善意第三人身份的确认却有很大的差异。有的法官对“善意”的认定标准比较宽泛,不知者即为善意,只要这个第三人主观上不知道真正的权利人是谁,只要是签订了房屋买卖合同,即使没有过户,也应作为善意的第三人来看待,使其真正享有物权。有的法官对“善意”的认定标准较高,注重从客观实际和履行手续上来确认,在房屋没有履行过户登记手续之前,不能认定为善意第三人,不享有对所买房屋的所有权,只能是普通的债权人而已。在亚博yabovip88所办理的一起二手房屋买卖申诉案中,申诉人方某与被申诉人李某共同继承了一处房产,直至涉诉时也未分割。房产被继承之后,李某采用伪造签名的欺骗手段以自己个人名义向房产管理部门申请领取了上述房产的所有权证。2002年12月28日,李某与张某订立了《房屋买卖协议书》一份,将以上房产以5080元的价格出售,但因其他原因,双方一直没有办理房屋过户登记手续。2003年4月张某将该房屋重新装修后居住使用至今。2004年5月,申诉人在得知实情后,向法院起诉,要求法院确认他与李某对此房屋享有共有权,并要求分割该房产。法院审理后,对方某享有房屋的共有权的事实予以认可,但认为此房屋的所有权已归善意的第三人张某所有,遂驳回了申诉人方某的诉讼请求。在本案中,法官对张某是否是善意的第三人存在不同的认识。

(三)对房产开发商开具的收据的性质认定问题

房地产开发商在未取得商品房预售许可证时,往往便开始预售商品房,要求认购人交付一部分订房款,在收到订房款后,以收据形式交付给购房人,收据上写明当事人的名称、交付的具体金额以及所购房屋的具体门牌号码。在双方当事人出现纠纷后,这份收据就会出现两个问题:一是这张收据是否具有协议的性质?二是购房人所交付的房款是什么性质(定金或预付金)?在一申诉案中,申诉人孙某在2000年向某开发公司购买一套商品房,双方口头约定价格为2800元/平方米,孙某交付了10万元的房款,开发公司向其出具了收据,收据上载明了当事人姓名、名称、已付价款、价款用途、所购房屋具体号码等内容。2004年,房产开发公司向孙某交付房屋时房产市场价格已上涨很多,遂要求孙某每平方米涨价1000元,孙某不同意。由此,双方发生纠纷,孙某认为收据就是合同,应按照合同签订时的房屋市场价格履行?⒐救衔站菥褪鞘站荩站莶痪哂泻贤男ЯΓ课菁鄹裼σ越桓妒蔽肌T谄渌恍├嗨粕唐贩吭な劬婪字卸砸呀坏募劭睿笔氯艘嘤蟹制纾悍咳巳衔嵌ń穑な廴巳衔窃じ犊睢7ü僭谏罄硎倍允站莺鸵迅都劭畹娜鲜兑嘤蟹制纭


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